Kes on kokku puutunud kinnisvaralaenudega, on tõenäoliselt kokku puutunud ka sellise toreda lühendiga nagu „LTV“. Tavaliselt käibki suurem osa kinnisvaralaenu taotlemise tantsust just selle ümber: üks pool arvab, et see on liiga madal ja teine pool arvab, et see on liiga kõrge. Ja muidugi see, kel kokkupuude puudub, ei tea üldse, mida arvata.
Mida tähendab LTV tagatisega laenude kontekstis?
Teadmata selle kontekstisisest tähendust, võivad paljud ajada seda segi ingliskeelse äriterminiga „Lifetime Value“. Kinnisvaralaenude kontekstis mõeldakse „LTV“ all aga midagi teist.
Laenudega seoses mõtleme lühendi „LTV“ all ingliskeelset terminit „Loan-to-Value“. Nagu ka „Lifetime Value“, siis ka „Loan-to-Value“ on seotud väärtusega. Kinnisvara rahastamisega seonduvalt on see seotud laenutagatise väärtusega.
- LTV (Loan-to-Value) ehk laenusumma ja tagatise väärtuse suhe on finantsnäitaja, mis väljendab seda, kui suure osa tagatise väärtusest moodustab laen.
- Lihtsamalt öeldes näitab LTV, kui palju raha laenuanja sulle vara väärtusega suhtes laenab ja kui suur on sinu enda omavastutus.
Kuidas tuletada laenusumma ja tagatise väärtuse suhet?
- Valem: laenusumma / tagatise väärtus * 100 = [tulemus]%
- Näide: Kui kinnisvara väärtus on 200 000€ ja laen on 140 000€, siis LTV ehk laenusumma ja tagatise väärtuse suhe on 140 000€/200 000€ * 100 = 70%.
Mida LTV kui näitaja meile räägib?
Kinnisvara rahastamise ja kinnisvaralaenude kontekstis on laenusumma ja tagatise väärtuse suhe üks kesksemaid riskihinnangu näitajaid. Ühtlasi on LTV oluline osa rahastajate krediidi- ja riskipoliitikast ehk reeglitest, mille alusel määratakse, mille tagatisel, kuhu, kui palju ja millistel tingimustel laenu antakse.
Lihtsustatult näitab LTV (Loan-to-Value), kuidas on tagatisega seonduv risk osapoolte vahel jagatud: kui suurt riski kannab rahastaja ja kui suurt riski kannab tagatise omanik. Rahastajad hindavad ennekõike kui suur on nende kapitalipuhver laenuvõtja maksejõuetuse või vara väärtuse languse korral.
- Madal LTV (nt 30–50%) tähendab, et tagatis katab laenu turuväärtuse kõikumise korral paremini ja risk on jaotatud ühtlasemalt. See soosib rahastaja riskipositsiooni ja ühtlasi tähendab see soodsamaid laenutingimusi (madalam intress, vähem piiranguid jne).
- Kõrge LTV (nt 75–90%) tähendab, et isegi väike tagatisvara väärtuse langus võib tekitada olukorra, kus tagatis ei kata enam laenujääki. See soosib laenuvõtja riskipositsiooni ja ühtlasi tähendab see mitte nii soodsaid laenutingimusi (kõrgem intress, lisatagatiste nõue, erinevad piirangud jms).
Mis juhtub, kui vara väärtus langeb?
-
Kui kinnisvaraturg langeb ja kinnisvara turuväärtus väheneb, siis laenu LTV tõuseb.
-
Kui LTV ületab 100%, tähendab see, et laenuvõtja võlgneb rahastajale rohkem, kui tagatisvara väärt on. Seega tekib negatiivne omakapital.
Kõrge LTV riskid laenuvõtjale
Kõrge LTV võib tunduda nagu suur võit, ent see pole riskivaba ja võib kaasa tuua ettenägematud probleemid.
- Tegevust piiravad tingimused:
Suurem risk tähendab seda, et rahastajad soovivad enda investeeringut ka topelt kaitsta ning seavad sellele mõeldes lisanduvaid laenutagatisi ja piiranguid. See võib aga piirata laenuvõtja äritegevust ja olla näiteks kasutamata jäänud võimaluste vaates palju kahjulikum, kui esialgu suure võiduna tundunud madal riskipositisoon. - Raskendatud refinantseerimine:
Kui ühel või teisel põhjusel tekib vajadus laen mõne teise rahastaja juurde viia, siis kõrge LTV puhul ei pruugi teised rahastajad seda riski aktsepteerida. Kui sellel hetkel enda likviidsus või lisatagatiste valik puudub, siis võib see lõppeda äriplaani luhta minekuga ja „musta stsenaariumi“ korral ka soovimatu maksejõuetusega. - „Musta stsenaariumi“ veel mustem stsenaarium:
Makseraskustesse sattudes võib tagatisvara täitemenetluse ehk sundmüügi korral juhtuda, et tagatisvara ei õnnestu piisava summaga müüa ning laenuvõtja jääb isegi pärast vara müüki laenuandjale laenujäägi katmata osa ulatuses võlgu. Mitte just ideaalne stsenaarium.
Miks küsivad rahastajad tavaliselt laenuvõtjalt kinnisvara turuväärtuse eksperthinnangut?
Kuigi ametlikult seda välja ei öelda, siis rahastajad nõuavad eksperthinnangut, et objektiivselt ja sõltumatult määrata tagatise „musta stsenaariumi“ tegelik realiseerimisväärtus.
Turuväärtuse teadmine on vajalik, et laenuandja saaks veendunda, et tal on vara väärtuse võimaliku languse või laenuvõtja maksejõuetuse korral piisav kapitalipuhver ehk puhver, mis pakuks talle investeeringukaitset ja aitaks tal olla vastavuses ka regulatiivsete nõuetega.
Muidugi on eksperthinnang vajalik ka laenuvõtja huvide kaitseks. Eksperthinnangu alusel tehtud otsused vähendavad subjektiivsust, tõlgendamisruumi ja võimalikke tõrkeid. Eriti arenduslaenude puhul, kus otsus tehakse arenduse perspektiivset väärtust arvestades ja arendustegevuse rahastamine toimub etapiliselt.
- Turuväärtuse eksperthinnang:
Sõltumatu kinnisvarahindaja koostab põhjaliku aruande, mis määrab vara turuväärtuse. Üldiselt soovivad rahastajad, et vara hind oleks tuletatud võimalikult värskete võrdlustehingute alusel. Spekulatiivsetel alustel koostatud hinnangud ei täida rahastajate vaatest oma määratud funktsiooni. - Laenusoovi võrdlus:
Rahastaja võrdleb laenusoovis olevat summat hinnatud väärtusega ning otsustab selle põhjal, kas laenusoov kattub tema riskiisuga või tuleb laenusummat korrigeerida.
Kuna vara väärtus reeglina ajas muutub, siis seetõttu võivad näiteks pangad küsida eksperthinnangu uuendamist ka kehtiva laenuperioodi kestel.
Kokkuvõte
- LTV-LTV-LTV: nüüd siis teame, millega tegu.
- Laenusumma ja tagatise väärtuse suhe pole lihtsalt mingi suvaline suhtarv, vaid võib öelda, et see on kinnisvaralaenude riskihinnangu üks alustalasid.
- LTV-ga ei pruugi alati „mida rohkem, seda uhkem“ pädeda ning kaalutletud otsuste alus on ikkagi mitmekülgne analüüs.
